Avant de s'engager dans une vente, il est essentiel d'avoir une bonne estimation de votre bien immobilier. Dans le cas présent, deux catégories d’acheteurs sont susceptibles de se porter acquéreurs d’un appartement loué : ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif et ceux qui ne sont pas pressés d’emménager. En effet, pour ces acheteurs, il n’y a que des avantages, car ils bénéficieront ainsi d’un bien immobilier avec une décote. Côté vendeur, l’opération s’avère plus contraignante, c'est pourquoi il est important d'avoir les bons gestes pour ne pas se tromper. En effet, des critères supplémentaires sont alors à prendre en compte pour estimer le prix de son appartement loué. Comment estimer un appartement loué ? Est-ce une opération immobilière rentable ?

Quels sont les critères d'évaluation d'un bien ? 

Dans un premier temps, le bien doit être estimé selon les mêmes critères que s’il était vendu sans locataire. Par conséquent, il convient de déterminer son prix de vente en fonction du marché immobilier.

Les critères principaux qui impactent l'estimation de votre bien concernent l’emplacement et l’environnement du bien, mais aussi ses caractéristiques, à savoir :

• La notoriété du quartier ;
• Les commerces de proximité, les écoles, les transports… 
• La vue et l’orientation ; 
• L’étage ; 
• L’existence d’une terrasse ou d’un balcon ; 
• L’existence d’annexes comme un garage, un emplacement de parking, une cave ; 
• L'existence d'un rez-de-jardin ;
• La superficie et l’agencement, 
• L’état général du logement et de l’immeuble…

Ainsi pour connaître le prix moyen du mètre carré, vous pouvez consulter Patrim, un service en ligne élaboré par l’administration fiscale recensant les transactions immobilières en France. Mais aussi le site notaires.fr, depuis 2013 les notaires doivent transmettre les informations relatives aux biens vendus. 

De même, l'estimation en ligne est une solution pour se faire une idée du prix de vente du logement. Néanmoins, elles ne remplacent pas l’expertise d’un professionnel de l’immobilier. En effet, il connaît le marché local et peut ainsi fixer un prix juste. Son analyse est d’autant plus importante lorsque le bien est loué puisque nous allons voir qu’une décote est généralement appliquée.

Comment déterminer le prix d'un bien locatif ? 

Afin d'estimer votre bien sans vous tromper, il faut savoir que la valeur d’un logement occupé subit généralement une décote qui va dépendre de plusieurs critères comme :

• La durée du bail : Une date de fin de bail éloignée entraîne une décote plus importante.  
• Le montant du loyer : L’acheteur qui réalise un investissement locatif va calculer la rentabilité du bien. Le loyer doit donc être au prix du marché locatif afin de limiter la décote. 
• L’âge du locataire : La réglementation encadre les congés pour vente et reprise des locataires âgés de 65 ans et plus, rendant l’opération plus délicate.

• Les locations meublées : Aucune décote particulière n’est appliquée aux locations meublées puisque le logement peut être libéré rapidement. En effet, la durée des baux varie entre 9 mois et 12 mois, voire moins dans le cas d’un bail mobilité. 
• Les studios : Ce sont des biens prisés par les investisseurs. Dès lors, la décote sur le prix est limitée entre 5 % et 10 % environ. 
• La location vide : En tenant compte des critères d’évaluation du bien, du loyer, de la durée du bail et de l’âge du locataire, la décote pourrait se situer entre 10 % et 15 %. 
• La location loi de 1948 : La décote sur ces logements peut atteindre 50 %. En effet, le loyer est généralement bas, le locataire âgé et de nombreux travaux sont souvent à prévoir.

Cela donne une première idée qui convient ensuite d’affiner en tenant compte de la fiscalité et des charges liées à l’investissement. C’est ainsi que vous pouvez déterminer si l’opération est intéressante ou non.  

En revanche, si vous avez comme projet d’acheter un bien loué pour y habiter par la suite, vous devez connaître la réglementation pour donner un congé pour reprise au locataire.

À quel moment l'acheteur d'un bien loué peut-il donner congé au locataire ?

Depuis la loi Alur entrée en vigueur le 24 mars 2014, les modalités pour donner congé à un locataire ont évolué. 

En effet, auparavant un nouveau propriétaire pouvait donner congé au locataire à l’échéance du bail en cours en respectant un préavis de 6 mois et en donnant les raisons précises du congé que ce soit pour une reprise ou pour une vente. 

Aujourd’hui, le délai à respecter par l’acheteur va dépendre de la date de fin du bail et de la signature de l’acte authentique, à savoir :

• Congé pour reprise : Si le bail prend fin moins de 2 ans après l’achat, l’acheteur peut donner congé pour la fin du bail, mais il ne sera effectif qu’à la fin d’un délai de 2 ans après la date de signature de l’acte authentique. 
• Congé pour vente : Si le bail prend fin moins de 3 ans après la signature, l’acheteur peut donner congé pour vente à la fin de la 1re reconduction tacite du bail. Par exemple, le nouveau propriétaire achète un logement le 1er mars 2022 et le bail prend fin le 31 mai 2024, date du 1er renouvellement, il pourra donc délivrer un congé au plus tard 6 mois avant la fin du renouvellement c’est à le 31 mai 2027.

À noter que lorsqu’un propriétaire donne un congé pour vente au locataire, ce dernier est prioritaire pour l’acheter. Il faudra donc l’informer du prix de vente (incluant la décote).